Совет 1: Как продать квартиру, если два собственника

Особенности продажи квартиры при наличии 2-х либо больше собственников заключается в том, что от всех собственников надобно нотариальное разрешение на продажу. Если собственниками являются несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно способные, то добавочно надобно получить постановление на разрешение продажи от органов опеки и попечительства с резолюцией главы районной администрации.



Вам понадобится

• -нотариальное разрешение на продажу от всех собственников
• -постановление органов опеки и попечительства, если иной собственник несовершеннолетний либо недееспособный
• -уведомление, если 2-й собственник не дает разрешение на продажу
• -выписка из кадастрового паспорта
• -договор купли-продажи
• -акт приема-передачи
• -решение суда, если доли в натуре выделить нельзя

Инструкция

1. При продаже квартиры и наличии 2-х собственников получите от второго собственника нотариальное разрешение на продажу. Если 2-й собственник вопреки продажи и разрешение не выдает, то продать квартиру дозволено только позже выделения вашей доли.

2. При выделенной вашей доле в натуре 2-й собственник имеет право на преимущественную покупку вашей доли. Для этого ему надобно послать заказным письмом нотариальное уведомление об условиях сделки и цене вашей доли. По истечении месяца по умолчанию собственника вы можете продать свою долю стороннему лицу.

3. Если в квартире немыслимо выделение долей в натуре, то все разногласия решаются в судебном порядке.

4. Если место жительства и нахождения второго собственника незнакомо, либо он числится в розыске, либо без вести пропавшим, то продать квартиру дозволено без его участия, но если он объявится в течение одного года и заявит о своих правах на квартиру – сделку купли-продажи признают недействительной. В этом случае вам придется воротить деньги клиентам с выплатой морального и физического урона.

5. Если вторым собственником является несовершеннолетний либо недееспособный, то помимо нотариального разрешения законных поверенных требуется постановление органов опеки и попечительства о вероятности продажи. При этом, несовершеннолетнему либо недееспособному лицу могут затребовать предоставить аналогичную по условиям проживания жилплощадь.

6. Если несовершеннолетнего либо недееспособного собственника переселят в наихудшие данные проживания, то по заявлению законных поверенных сделку купли-продажи могут признать недействительной.

7. В остальном продажа квартиры ничем не отличается от обыкновенной сделки. Следует получить выписку из кадастрового паспорта, выписать всех с жилплощади и взять справку о том, что все выписаны. Оформить нотариальный договор купли-продажи, акт приема-передачи и зарегистрировать права собственности на клиентов.

Совет 2: Как продать квартиру с опекой

Когда доля в квартире либо даже целиком жилплощадь принадлежит несовершеннолетнему, продать ее будет довольно проблематично. А все это из-за того, что в непременном порядке надобно будет получить разрешение органов опеки, которые курируют данный вопрос. Процесс данный довольно долгий из-за числа нужных бумаг. И вдалеке не все знают, с чего именно надобно начинать продажу квартиры “с опекой”.

Инструкция

1. Для начала оформите запрос от нотариуса. Как водится, требуют именно подлинник данного документа. Кстати, каждый перечень документов нужен не только при продаже квартиры, но также и при ее обмене, дарении и т.д. Если вы являетесь родителем несовершеннолетнего собственника жилплощади, то от вас потребуется еще и соответствующее заявление о продаже квартиры. Если же родителей у ребенка нет, а вы примитивно тот человек, которому доверили процесс продажи жилплощади, то предоставьте в органы опеки особый документ, подтверждающий неимение родителей. Это могут быть свидетельство о гибели, судебное решение о лишении родительских прав либо о признании родителя без вести пропавшим.

2. Финально же, нужно заявление и от самого несовершеннолетнего обладателя жилого помещения. Правда, только в том случае, когда он теснее добился 14-ти лет. В остальных случаях нужно заявление от опекуна ребенка (в случае, если у него нет родителей). Если вы трудитесь с определенной долей несовершеннолетнего в квартире, то позаботьтесь о том, дабы собрать заявления о том, что они не перечат супротив продажи, со всех совершеннолетних собственников остальных долей жилого помещения.

3. Также предоставьте в органы опеки свидетельство о рождении ребенка и те документы, которые подтверждают его право собственности на данную жилплощадь (договор дарения, завещание и др.). Финально же, для того дабы без задач продать квартиру “с опекой” позаботьтесь об оплате всех нужных счетов – коммунальных служб, оплате света и телефона. Чай выписки с всякого из них необходимо будет также предоставить в органы опеки.

4. Собирайте огромную часть документов в подлиннике, но копию с них снимите непременно. На каждый случай. А вот ставить дату и подпись под своим заявлением не спешите. Сделайте это в присутствии эксперта органов опеки. Он здесь же ваш автограф и завизирует своей подписью. Помните, что сдавать документы в органы опеки обязаны придти все лично, кто задействован в процессе. Это сам ребенок, его родители либо опекун и те собственники, которые не перечат супротив продажи доли в квартире (если речь идет о доле).

5. Стоит рассматривать, что органы опеки легче согласятся на сделку, если у вас теснее есть равноценный вариант жилья вместо продаваемому. Об этом следует позаботиться заблаговременно. В некоторых случаях опека дает свое благо с формулировкой: “с одновременной, а не с последовательной покупкой квартиры”. Это будет обозначать, что вам придется вначале приобрести новую квартиру, а после этого теснее продавать ветхую.

Полезный совет
Помните, что все документы, которые вы подаете в органы опеки обязаны иметь еще довольный резерв “годности”. Чай если к моменту рассмотрения вашего заявления хоть одна из бумаг будет просрочена, вас отправят собирать все снова. Что, безусловно же, гораздо удлиняет и усложняет процесс продажи квартиры.

Совет 3: Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Основная специфика продажи жилья, которое принадлежит несовершеннолетнему – надобность приобретения разрешения на сделку от органа опеки и попечительства. Семейный кодекс воспрещает сделки, ведущие к уменьшению имущества несовершеннолетнего. Следственно родители либо опекуны обязаны уговорить сановников, что интересы ребенка от продажи не пострадают.



Вам понадобится

• – свидетельство о рождении ребенка до 14 лет (паспорт позже 14)и копия;
• – заявление от обоих родителей;
• – оригиналы и копии документов на продаваемое жилье и на приобретаемое вместо;
• – оригиналы и копии техпаспортов БТИ на обе квартиры;
• – всякие документы, подтверждающие надобность либо выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

Инструкция

1. Приобретение разрешения органа опеки и попечительства – самая тяжелая процедура. Впрочем без этого документа сделку не оформит ни один нотариус. Следственно сбору документов, которые уговорят муниципальных сановников из него в том, что ребенок не проиграет от сделки, нужно уделить самое огромное внимание.Самым убедительным доказательством будет предоставление ребенку альтернативной жилой и всеобщей площади не поменьше, чем в продаваемой квартире (а еще отличнее – большей) и не худшего качества. Скажем, при продаже квартиры со всеми удобствами подозрительным вариантом будет выглядеть покупка жилья с частичными.Допустимы и другие варианты. Скажем, внесение денег от продажи на депозит в банк на имя несовершеннолетнего собственника.

2. Дополнительным доводом в пользу сделки будут документальные подтверждения (довольно и мониторинга, публикуемого в СМИ) того, что в месте получения жилья класснее экологическая атмосфера, развита инфраструктура и т.п.

3. Некоторые муниципалитеты требуют явки в орган опеки и попечительства обоих родителей либо других законных поверенных. Но при проживании одного из них в иной местности либо за рубежом может быть довольным его заявления, заверенного нотариусом либо русским консульством в стране нахождения.Если же он специально чинит препоны, остается только попытаться уговорить в этом работников органа опеки, отличнее документально либо с привлечением свидетелей.Не требуется согласие второго родителя в случае его гибели, признания неизвестно отсутствующим либо лишения родительских прав. Но эти обстоятельства обязаны быть документально подтверждены.

4. С приобретением разрешения от органа опеки необходимо приложить его к стандартному комплекту остальных документов и в назначенное время оформить сделку у нотариуса.

Видео по теме

Совет 4: Как воротить проданную квартиру

В дальнем детстве многие дети жили по кодексу: дареное не дарят, и если что-то отдал, то концы в воду, назад не получишь. Вероятно, данный тезис действует и в мире взрослых, но классно, что в всяком законе есть определенные уловки, и в некоторых случаях он все же нас охраняет, а не отправляет в юридическую кабалу. Так обстоит дело и с возвратом проданных квартир. Безусловно, здесь весь случай должен разбираться индивидуально, но существуют и так называемые всеобщие схемы, под которые может попадать именно ваша обстановка.

Инструкция

1. Случай 1. Вам не придется ничего делать для возврата квартиры в том случае, если клиент найдет брак либо важные задачи с квартирой, о которых вы умолчали (а, может, и не знали). В этом случае клиент может затребовать расторжения сделки купли-продажи и признания её недействительно. Сделать это он может в течение года с момента регистрации вашей сделки.

2. Случай 2. Нелегальная продажа квартиры лицом, не имеющим на это юридических прав. Скажем, вы как закономерный обладатель временно не проживаете там, либо находитесь в ином городе по работе, а в это время кто-то из ваших родственников, может, прежняя жена, продает вашу квартиру от вашего имени, не ставя вас в популярность.

3. Для того, дабы подтвердить теснее новому обладателю нелегально проданной квартиры, ваше юридическое право собственности соберите список следующих документов:- выписку из домовой книги;- копию финансового лицевого счета.

4. После этого обратитесь в милицию с заявлением о незаконности действий третьих лиц в отношении вашей собственности. Если и это не поможет, то идите прямиком в суд.

5. Случай 3. Возврат проданной квартиры из-за нарушения пунктов договора клиентом (неуплата обещанных денежных средств).Тут теснее складывается обстановка, когда вам надобно расторгнуть договор купли-продажи. Обратитесь к клиенту с письменным требованием о расторжении, указав причину. Если клиент откажется либо не ответит вам в течение 30 дней, проигнорировав ваше требование, то обращайтесь сразу в суд с исковым заявлением о расторжении сделки, и соответственно аннулировании регистрации права собственности клиента на ваше собственность с непременным его выселением из квартиры.

6. При обращении в суд, требуйте наложения ареста на квартиру , оспариваемую в этом процессе. В отвратном случае, никто не сумеет воспрепятствовать ответчику заключить новейший договор купли-продажи с третьими лицами, а это осложнит рассмотрение вашего дела. И, финально же, вы как истец обязаны будете представить доказательства, которые подтвердят неуплату ответчиком оговоренной суммы за приобретенную квартиру .

Совет 5: Как продать квартиру, у которой несколько собственников

Квартира, на которую оформлено право собственности на несколько лиц считается всеобщей долевой собственностью (статья № 244 ГК РФ). Для ее продажи нужно получить нотариальное разрешение от всех сособственников .



Вам понадобится

• – нотариальное разрешение от всех сособственников;
• – постановление органов опеки;
• – кадастровые выписки;
• – выписка лицевого счета;
• – выписка из домовой книги;
• – заявление в ФУГРЦ;
• – паспорт продавца и клиентов;
• – свидетельство о собственности на квартиру;
• – договор;
• – акт приема-передачи;
• – квитанции по оплате за регистрацию;
• – ксерокопии всех указанных документов.

Инструкция

1. Дабы продать квартиру , находящуюся в собственности нескольких человек, обратитесь со всеми собственниками в нотариальную контору и получите разрешение на продажу.

2. Если кто-то из сособственников квартиры не имеет вероятности лично обратиться в нотариальную контору, вы можете сделать это за него, если имеете нотариальную доверенность на совершение всяких юридически важных действий от имени доверителя.

3. При наличии в числе собственников лиц, находящихся под опекой государства, получите нотариальное разрешение от родителей, законных поверенных либо опекунов. Обратитесь в органы опеки и попечительства с письменным уведомлением об отчуждении жилья и получите постановление, без которого вы не сумеете оформить сделку купли-продажи. К опекаемым лицам относятся несовершеннолетние, ограниченно способные и недееспособные граждане.

4. Квартира, которую вы приобретали, находясь в зарегистрированном браке, также считается всеобщим долевым имуществом мужей (статья № 34 СК РФ, статья № 256 ГК РФ). Следственно, дабы ее продать, вы обязаны получить нотариальное разрешение от мужа (-и).

5. Дальше продажа ничем не отличается от оформления квартиры, находящейся в единовластной собственности. Для завершения сделки получите кадастровую выписку в БТИ, выписку из домовой книги и лицевого счета, которую выдают в ЖЭУ. Перед приобретением указанных документов снимите всех с регистрационного учета в продаваемой квартире.

6. Заключите договор купли-продажи с клиентами, составьте письменный акт приема-передачи.

7. Моментом завершения сделки является ее государственная регистрация (статья № 433 ГК РФ), без которой сделка не считается заключенной и юридически действительной, следственно обратитесь в ФУГРЦ. Заполните заявление, предъявите пакет документов и их ксерокопий, уплатите государственную пошлину за регистрацию.

Совет 6: Как продать квартиру в ипотеку

Как знаменито, собственники квартир, приобретенных в ипотеку, не являются ее полноправными обладателями. Они не имеют права распоряжаться этой квартирой без согласия банка. Такую квартиру невозможно сдать в аренду, подарить либо продать, так как в свидетельстве о государственной регистрации права в графе обременения вписано слово «ипотека». Но, если уж так сложилось, что квартиру надобно продать, то не стоит отчаиваться. Выход есть и из этой обстановки.

Инструкция

1. Самый примитивно метод – это погасить задолженность перед банком, снять обременение и продать. Деньги дозволено насобирать по друзьям и приятелем либо взять краткосрочный займ. Обременение снимут примерно за месяц.

2. Если предшествующий метод не годится, то ищите клиента, тот, что согласится погасить за вас задолженность перед банком. Эта сумма оформляется в виде задатка либо авансового платежа, отличнее каждого заверить эти документы у нотариуса. Не все клиенты согласятся рисковать своими деньгами, а потому придется выставить цену немножко ниже рыночной. Делается это для того, дабы привлечь клиента. Практика показывает, что обнаружить такого клиента – это не самая трудная задача. Значительно сложнее вызвать у него доверие, что вы его не врут, а потому необходимо быть предельно добросовестным с потенциальным клиентом. Снятие обременения и оформление сделки купли-продажи может случиться в один день, здесь все зависит от расторопности работников регистрационного центра.

3. Если есть сомнения касательно каждого вышесказанного, то необходимо отправиться в банк и там из первых рук узнать, как продать квартиру в ипотеке. Они могут предложить еще один вариант – должник пишет заявление, что не может платить по счетам. Тогда банк обязан выставить квартиру на аукцион. Следует подметить, что все расходы по организации и проведению торгов ложатся на плечи заемщика. Пока идут торги, а это может занять не один, и даже не два месяца, заемщик обязан платить по обязательствам, то есть от аннуитетного платежа никто не освобождается. И не факт, что продавец будет удовлетворен вырученной суммой, от того что цену на объект устанавливает банк. Изредка случается так, что продавец позже сделки остается еще должен банку.

Совет 7: Как продать квартиру родственнику

С точки зрения процедуры нет разницы между продажей квартиры родственнику либо любому иному лицу. Продавец и клиент идут к нотариусу со стандартным комплектом нужных документов. Впрочем данный метод при каждой своей популярности имеет ряд недостатков, что дает причина задуматься о таких альтернативах, как дарение и наследование.



Вам понадобится

• – пакет нужных документов (паспорта сторон и бумаги на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт из БТИ и др.);
• – службы нотариуса.

Инструкция

1. 1-й и основный недочет – продавец, если обладал квартирой поменьше 2-х лет, должен уплатить налог в размере 13% от части суммы сделки, превышающей 2 млн. р. Сумму же налога будут считать в инспекции, исходя из рыночной цены на день продаже. И если сумма в договоре будет отличаться от таковой огромнее чем на 20%, вправе установить размер налога и начислить пени по своему усмотрению. При этом клиент ввиду того, что сделка совершена между родственниками, права на налоговый вычет при покупке жилья не имеет.

2. 2-й минус. Если родственник, приобретающий квартиру , состоит в браке, получение будет механически считаться коллективно нажитым имуществом мужей. И в случае развода подлежать разделу напополам.

3. Имеется и 3-й. Позже продажи жилья бывший собственник никак не сумеет повлиять на родственника, если тот захочет распорядиться этим имуществом против его свободе.Скажем, родители продают квартиру сыну либо дочке, а тот либо та решает после этого продать ее без их согласия. Воспрепятствовать этой сделке у них вероятности не будет.

4. Примерно всех названных минусов не имеет вариант дарения. В этом случае появляется только надобность платить налог, если дар сделан одним не близкому родственнику (дети, родители, мужи, бабушки и деда, внуки и внучки). Близкие же родственники налог не платят.Помимо того, дарственную дозволено отозвать, если новейший собственник совершит действия, угрожающие жизни и здоровью бывшего, либо соберется предпринять шаги, ведущие к безвозвратной утрате этого имущества.При приобретении же жилья в дар человеком, состоящим в браке, такая квартира не считается коллективно нажитым имуществом мужей.Оформляется дарственная (договор дарения) через нотариуса.

5. Иной вариант – передать жилье по завещанию. Исключительный недочет в том, что вступить в права собственности родственник может только позже гибели бывшего обладателя. При этом налог со стоимости имущества, полученного в наследство, платить не нужно, а унаследованная квартира коллективно нажитым имуществом мужей также не считается.Дети считаются преемниками родителей механически (но для безопасности дозволено написать завещание и на них), в остальных случаях непременное условие – оформить у нотариуса завещание.

Совет 8: Как продать квартиру с обременением

Под обременением , как водится, воспринимается определенное законом либо уполномоченными органами юридическое обязательство либо воспрещение на реализацию права собственности на недвижимость. Особенно общеизвестный вид обременения квартиры является залог банка при ипотеке. Следственно для осуществления сделки отчуждения квартиры собственнику следует получить согласие кредитора-банка либо единоразово погасить займ за счет авансированных средств клиента.

Инструкция

1. Квартиры с обременением не являются желаемыми объектами для клиентов. Впрочем в ряде случаев приобретатели могут быть заинтересованы в таком варианте. Одним из толчков сходственной покупки может явиться обстоятельство реализации квартиры с обременением по цене ниже рыночной.

2. Схема продажи данного жилья немножко труднее, чем обыкновенная купля-продажа квартиры. Существует два варианта совершения сходственных сделок, отличающихся друг от друга принципиальным моментом, в какой момент и при каких условиях снимается залог с квартиры – до перехода прав собственности на клиента либо позже.

3. В первом случае банк-кредитор дает согласие на смену собственника. В этом варианте на время регистрации держателем залога становится новейший собственник жилья – клиент. Он должен разместить все деньги за покупку квартиры в две банковские ячейки депозитария. В первую из них закладывается сумма, равная остатку кредита банку, остальная часть средств помещается в иную ячейку. Позже чего происходит подписание сторонами договора купли-продажи и предоставление его для регистрации в УФРС. Позже регистрация прав нового собственника, банк забирает остаток задолженности из первой ячейки и выдает клиенту письмо-разрешение на снятие обременения – залога. Деньги из 2-й ячейки забирает продавец обремененной квартиры.

4. При втором методе продажи продавец заключает с клиентом заблаговременный договор купли-продажи и берет крупной аванс, размер которого должен соответствовать остатку задолженности за продаваемую квартиру . Эту сумму продавец вносит на свой расчетный счет в банке-кредиторе. Позже чего банк снимает обременение с квартиры и выдает заемщику-продавцу письмо о том, что кредитные обязательства перед банком выполнены. Данное письмо является основанием для снятия обременения с квартиры. Оно предоставляется в УФРС при оформлении сделки купли-продажи. Позже регистрации перехода права собственности клиент выплачивает оставшуюся сумму от стоимости квартиры продавцу, а сам становится обладателем необремененной квартиры.

Видео по теме

Совет 9: Как происходит продажа при ипотеке

Сегодня дюже много квартир приобретают, воспользовавшись ипотечными программами банков. Но изредка появляются обстановки, когда купленную по ипотеке недвижимость требуется продать.

На что обратить внимание

Продажа осуществляет по различным причинам. Это может быть совершенствование условий жизни, когда обладатели недвижимости продают квартиру и здесь же приобретают больше просторную, расположенную в больше элитном районе города. Такие покупки, как водится, также производятся по ипотеке. Безусловно, это оптимистичный сценарий. Нужно также разглядеть и менее благоприятный вариант – пара позже нескольких лет проживания в браке разводится и начинает разделять собственность. Допустим еще один вариант, когда квартиру, купленную по ипотеке, доводится продавать, если нет вероятности обслуживать задолженность.Есть несколько методов достичь цели. Самый общеизвестный вариант избавиться от квартиры, приобретенной в ипотеку – погасить займ досрочно. Этим действием вы снимите обременение с заложенного имущества. Позже этого жилплощадь дозволено выставить на продажу и ожидать клиента. Данный план имеет один значительный недочет – на его выполнение требуется определенная сумма. Где же взять средства на осуществление этого плана? Если задолженность маленький, абсолютно допустимо взять потребительский займ в ином банке. Но нужно рассматривать, что ставка по кредиту, безоговорочно, будет выше, чем для ипотеки. Нужно трезво взвесить свои финансовые вероятности, дабы не усугубить свое расположение взятием еще одних финансовых обязательств. Исключительно это актуально, если вы планируете продать квартиру из-за неосуществимости обслуживать задолженность.

Что дозволено предпринять

Если задолженность крупной и потребительский займ в таком размере взять нереально либо невыгодно, нужно заручиться помощью банка. Все дело в том, что продажа квартир, находящихся в залоге, допустима только с согласия банка-кредитора. Данный момент неизменно прописывают в кредитном договоре. Есть два метода последующего становления дел. В первом случае банк соглашается сменить собственника. При этом обременение снимается с недвижимости. Новейший собственник на некоторое время становится залогодателем.2-й вариант заключается в том, что клиент вносит аванс в счет стоимости квартиры (традиционно размер аванса равен остатку длинна банку). Так происходит погашение кредита и обременение с недвижимости снимается. Дальше осуществляется процесс регистрации договора купли-продажи и смена собственника.Следует понимать, что находящаяся по обременением квартира для клиента менее симпатична, исключительно если сопоставлять по сопоставлению со «свободными» объектами. Но вот с точки зрения юридической чистоты сделки – это самый предпочтительный вариант.

Совет 10: Как разменять трехкомнатную квартиру

Размен трехкомнатной квартиры, принадлежащей нескольким собственникам либо мужам, осуществляется в добровольном либо принудительном порядке. Если все согласны на добровольный размен, то довольно обнаружить подходящий вариант либо продать квартиру и поделить полученные средства, на которые весь приобретет нужное жилье.



Вам понадобится

• – паспорт;
• – правоустанавливающие документы на квартиру;
• – заявление;
• – кадастровые выписки и экспликация.

Инструкция

1. Если все собственники либо мужи согласны на размен, то особенно примитивный вариант – это продать трехкомнатную квартиру и поделить денежные средства между всеми собственниками поровну либо в соответствии с долями всего.

2. Иной вариант размена трехкомнатной квартиры – это подыскать подходящие варианты размена. Скажем, подходящим может быть вариант раздела на три однокомнатные квартиры с доплатой либо на две двухкомнатные, находящиеся на окраинах города. Но такой метод раздела может затянуться на долгое время, потому что по статистике люди почаще разъезжаются и дюже редко съезжаются, следственно размен квартиры может занять длинные годы.

3. Если мужи разводятся и не могут прийти к обоюдному согласию либо собственники не могут решить вопрос миролюбивым путем, то раздел квартиры дозволено осуществить через суд. В суд представьте заявление, выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана, экспликацию с подмеченными долями радела квартиры.

4. Если трехкомнатная квартира имеет изолированные комнаты, то допустим ее раздел в натуре. Если весь собственник не может получить в итоге раздела квартиры отдельную комнату, равную его доли имущества, раздел допустим в процентном соотношении.

5. При осуществлении раздела в натуре зарегистрируйте свое право собственности на выделенную долю, обратившись в БТИ и получив новейший кадастровый паспорт, и распорядитесь своей долей по собственному усмотрению. Вы сумеете ее обменять, продать и приобрести другое жилье, сдать в аренду и взять ипотечный займ на приобретаемое жилье и т.д.

6. Если квартира поделена в процентном соотношении, то вы имеете право получить лишь причитающуюся вам долю в принудительном порядке в денежном исчислении, позже чего приобрести себе жилье.

7. Размен муниципальной трехкомнатной квартиры допустим лишь на муниципальное жилье. Произвести размен довольно сложно. Суд может длиться десятилетиями, не приводя к желаемым итогам. Следственно займитесь приватизацией, оформите права собственности и разменяйте квартиру указанным методом.